住まい

住宅ローンの審査って?子ども4人の共働き自営業が中古住宅を購入するまで

どうも、旦那ちゃんです(ΦωΦ)

この度、だんよめ一家引っ越しました!

自営業夫婦が住宅ローンを申請してみた

一般的に、自営業者はローン審査が厳しいと言われています。

  • 3期黒字であること
  • 年収の所得が200万以上あること
  • 税金などの滞納がないこと

これが最低限守られてないとそもそも申請できません。

また、他で沢山借り入れをしている方も難しいでしょう。

個人事業主だと、青色申告の場合は65万円の控除が適応になりますよね。

個人事業主で一定の条件を満たせば、青色申告特別控除を受けられます。青色申告とは事業所得・不動産所得・山林所得を得ている人が利用する確定申告です。一方、白色申告はおもに給与所得者が給与以外の所得を得たときや、控除を適用させたいときに利用します。 青色申告特別控除とは青色申告を利用している人が受けられる控除であり、複式簿記で記帳をおこなう場合は控除額65万円、簡易的な帳簿づけをおこなう人は10万円の控除を受けられる制度です。

引用元:ミツモアMedia

控除額が多い場合、事業所得を上回るので所得税が0円ということになります。

青色申告

住宅ローンを視野に入れた場合、納税額は高くなるかもしれませんが所得税が発生するくらいのタイミングで仮審査を申し込んだほうが安心かなと思います。

住宅ローンはまず事前審査から

ここまで問題なかった場合、次にやるのは事前審査。

今は銀行はじめ沢山のローン業者がありますが、一体どこがいいのー!?とあれこれ手を出すのはちょっと待った!!

旦那ちゃん
「事前審査は3社までにしたほうがいいよ!」

というのも、クレジットもそうですが事前審査を申し込むと、その情報が金融業者全体に共有されてしまうのです。

信用情報とは、クレジットやローンの契約や申し込みに関する情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。そして、この信用情報は、クレジット会社が顧客の「信用」を判断するための参考資料として利用されます。 そのため、信用情報には人種や思想、保健医療、犯罪歴などの項目は、一切含まれません。

引用元:CIC日本信用情報機構

短期間で同じような高額ローンの審査を複数申し込んでいるという情報が共有されてしまうので「あ、この人困ってる人なんだな」と判断し警戒されるのだとか。

ちなみに、この辺の情報は不動産屋に務める友人に事前に相談していたのでだんよめ家では3社しか問い合わせをしませんでした。

また、どの金融機関を選ぶかも重要になってきます。審査が比較的緩いところがあればそこをまず当たりましょう。

  • ゆうちょ銀行
  • 地方銀行

この2つは、比較的親切なところが多いので自営業者でも審査が通りやすいです。他にも、楽天銀行などネット銀行は他と比べて審査が甘いところもありますが、最低年収が400万以上だったり個人事業主にとって少しハードルが高いのでご注意を。

自営業者であれば、付き合いのある地元の信用金庫や地方銀行へ直接相談しにいくといいかもしれませんね。

事前審査が通らないときの対処法

さて、自営業や初めてローンを組む方はこの事前審査に落ちた!ということが多いです。通らない理由の一つがこれ。

  • 指定信用情報機関(CIC)に「異動」の文字がある

具体的に例をあげていくと

  • 借り入れ後、滞納や未納を繰り返している
  • 滞納が滞っている
  • 消費者金融への借り入れがある

などが審査落ちの対象となるようです。この場合の対処法としては大まかに4つ。

  • CICの場合は完済後5年以上経過してから審査を申し込む
  • 自己資金をためて借入金額を減らす
  • 夫婦の収入を合算して申請する
  • 国民健康保険から社会健康保険に変える

特に個人事業主は、最初事業が安定するまで借り入れをしたりすることが多いかと思いますが、直近でお金が必要だからといって安易に消費者金融で借りたりすることは避けたほうがいいでしょう。

また、逆にクレジットカードを持っていない、使用履歴がないといったいわゆるホワイトの状態だったとしても信用度が低いという話もあります。

旦那ちゃん
あと、自分のHPがあればプロフィールを詳細に載せるのも信用度を上げるコツ!うちの場合、嫁くんのプロフィールがしっかりしていたので審査のポイントアップになったと銀行さんが言ってたよ!

あとは、年収に対して購入しようとする物件や土地が高い場合も審査に落ちる事が多いようです。

じゃあ、年収の何倍まで可能なのか?というと一般的に言われているのが8倍の倍率が基準とされており、500万ないし600万あれば最大4000万台までの借り入れが可能です。

しかし、実際に8倍の負担率での借り入れが可能だったとしてもいざ事業が傾いたりした時でも果たして返済し続けることができるのか?

ここは不安定と言われる自営業者にとっては懸念材料になるでしょう。

旦那ちゃん
ちなみにだんよめ一家は、およそ4倍でした。万が一、会社務めになったとしても手取り20万あれば返済が滞らない割合です。

本審査に入る前に用意するもの

さて、仮審査が通るといよいよ本審査!

の前に、準備しておいたほうがいいことアドバイス。

旦那ちゃん
必要書類として、3期分の青色申告、確定申告の控えの確保は必須!ちゃんと判子が押してあるものを用意してネ!

はい。

自営業だと自分で確定申告を行っている方が多いと思うんですが、毎年の申告の際に、控えにも判子を押して貰うようにしましょう。

管轄の税務署に行けば有料でコピーをもらえるんですが、これが2週間ほどかかる為、手続きが遅れて予定がずれ込むということになります。

私達の場合、地元の信用金庫で仮審査が通ったのでそのまま本審査に移りました。

仮審査申請から5日後、仮審査が通ったという連絡があり面談。

そこでローンの細かい説明や保険加入の説明などを受け、お互い相違のもと本審査申し込みが始まります。このとき、審査の状態によっては、金利の安い住宅ローンを紹介される場合もあります。

だんよめ一家の場合も、通帳の作成や光熱費の引き落とし口座の指定などで当初の金利より安く住宅ローンを組むことができました。

ちなみに、発達障害だと生命保険が入れない!?という話もあるので心配だったんですが意外と大丈夫でしたね。


思い立ったら吉日のだんよめは、仮審査申請の前日に物件の問い合わせをし、面談の翌日に不動産の方に必要書類をデータを送っていただきました。

  • 物件の販売図面
  • 現地案内図
  • 購入に際しての概算書(見積書)

などですね。

そして、後日物件の内覧をすませ物件購入の売買契約という流れでした。

内覧

ちなみにこの物件に対する売買契約では、頭金を用意する必要があります。要は、買いますよという意思を見せることなので最低20万以上納金する必要があるのです。

よく、頭金がどうのというのがありますが、今は資金がどれだけ用意できているかは審査にさほど影響がないようですね。

それよりも、先程挙げた審査落ちの項目のように実際の返済能力のほうが重要視されているようです。

三者顔を合わせて晴れて契約完了!

ここから、ドタバタと書類のやり取りが始まっていくのですがここまできたらもう自主的にできることはなにもありません。

「〇〇のコピーを用意してください」「〇〇の証明書を取ってきてください」などなど、いわれるがまま動くしかない。

書類など苦手な嫁くんにはかなり負荷がかかる時間でした(笑

白目

そしていよいよ三者契約の日。

たまたま3者の都合がいい日が赤口だったのですが(気にする方は気にする)11時に契約開始となり、とうとう35年の住宅ローンを組んで住宅購入!!

ここまで、およそ2ヶ月。

ちなみに、住宅ローンの借入金額は、不動産の中古販売価格+200万くらいが相場です。というのも、不動産取得には様々な税金や手数料、初期費用がかかるのです。

  • 所有権転売(登録免許税や印紙税も)
  • 抵当権設定(登録免許税や印紙税も)
  • 司法書士へ上記立ち合い報酬
  • 登記に関する調査や証明
  • 固定資産税精算金
  • 仲介手数料
  • 火災保険料

などなど。

だんよめ一家も、金額にして+200万ほど多く借り入れとなりましたが、翌月の返済金を入れてすっからかん!という状況になりました。

頭金なしとはいえ、ヘソクリで200万ほどの貯金がないと結構不安かもしれません。自営業はボーナスもないし収入も不安定と言われるのはこの辺の先が見えないからでしょうね。逆を言うと、200万円以上貯蓄がある自営業者は住宅取得もありなのでは?

と、感動するまもなく、仕事の合間に家の浄化を行い「いつも見守ってくださりありがとうございます。これからよろしくおねがいします」とご挨拶。

お神酒

更に、家の中も掃除をし翌日からの搬入に備えました。

ここから1週間、怒涛の引っ越しが始まったわけですがこれがほんとに疲労困憊で・・・

今回の住宅は店舗兼用住宅にする予定だったので、家と店とそれぞれ引っ越しが必要で、業者さんに頼んだのは冷蔵庫とエアコンだけという状態であとは仲間とともに自分たちで行ったわけですが、これがめっちゃ大変だった!!(笑

ダンボール

一箇所の引っ越しでも大変なのに、家と店とドッキングさせたもんだから二倍の労力が必要でした。

▼こんなドタバタしながら引っ越しをしたのも良き思い出

住宅取得でどれだけ楽になったのか

さて、ここから気になる固定費のお話。
※実際は店舗建住宅ですが、ここではわかりやすいように支出は全て住まいにまとめます

20192020(4月現在)
店舗の家賃66,0000
アパートの家賃(住まい)45,00045,000
光熱費(店舗)20,0000
光熱費(アパート)15,00015,000
146,00060,000

今までは店舗と住宅とそれぞれ支払いがあったので、毎月150,000近くの固定支出があったのです。

しかもこの店の家賃は来年+20,000円に増額の予定でした(最初の2年は安くしてもらっていた為)

それが現在。35年という長い期間のローンにはなったけど毎月の固定支出が60,000円程度になったことを考えると、単純に半分以下の支出で収まったということになります。

もちろん、住宅を取得したので税金はかかりますが年80,000くらいなので、かなり固定支出が減ったな。という感じ。

うちは子どもが4人いるので、教育費の悩みもあります。一人1000万を考えると、4000万をどうやりくりするか、進学が重なるピークをどう乗り切るかがキモ。そこを考えると抑えられる住居費はできる限り無くしたい。

そういった意味で、教育費のピークが来る前に少しでも支出を減らす一つの方法として、住宅購入はありかと思います。特に自営業でお店を別に構えている人は考えどころかもしれません。

また、イレギュラーなこととしてコロナや災害によって収入が激減するということも有りえます。そんなとき、固定費が少ないと家族が多くてもなんとかやりくりできることもあるのです。

旦那ちゃん
今回コロナ前に引っ越しできたから廃業の波に乗らずにすんだのはほんとに奇跡のタイミングだったわ

店舗兼住宅のメリット

固定費削減以外に、店舗兼住宅にしたことで良かったこともいくつかあります。

  • 急な対応にも合わせられるようになった
  • 子どもの様子をみながら仕事ができるようになった
  • 昼食代がかからなくなった
  • 車の維持費が浮いた

これは主に子育ての悩みなのですが、急な体調不良、あるいは学校行事への参加といった突発的な出来事が起こるとどうしても仕事場から離れなくてはいけない時間が出てきます。

自宅外に店舗があると休店するしか選択肢がないのですが、店舗兼住宅ではそれがカバーできます。子ども様子をみながら仕事を調整できるというのは非常に助かりますね。

宿題

また、スキマ時間に食事を取れるのでコンビニ食や外食がぐっと減りました。

そして移動距離が0になったことでガソリン代が5000円以下になったのですが、運動不足ぎみになってしまったので白米から玄米に変え、朝の散歩を取り入れたら夫の体重が減って健康になりました。思わぬ効果(笑
>>メタボからの脱却!食事でどこまで変えられるか実験してみた

店舗兼住宅のデメリット

反対に、デメリットと思うこともやはりあります。

  • プライベートとの線引が不明瞭になりやすい

職種にもよりますが、家と店舗どちらかにトラブルが有ると全部影響を受けてしまいます。また、室内で明確な線引ができないのである程度プライベートを公開せざるを得ないという悩みもあります。

  • 壁を作る
  • カーテンで仕切る
  • 目隠しをする

などなど、いつ人に見られてもいいように常に整えておくストレスはありますね。

これは大人だけでなく子どもも同じで、不特定多数の人が出入りする事がストレスになってしまうこともあるようです。

住宅ローン取得の場合、やはり家族での話し合いは必要不可欠。

家族が協力できれば怖いものなしですから、良い方向へ進む一歩になればいいかなと思います。

そんなわけで、共働き自営業で担保がなくても住宅ローン組めたよ!という報告はここまで(・◇・)/~~~

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旦那ちゃん

無口でクールで有名な(?)だんよめの嫁のほう。普段はもみほぐしのお仕事(https://biryudou.com)をはじめ、生きづらさを生きやすくするための場作りや土地を知るツアーをしてみたりあちこち動いてます。夫婦でコミュニティスペースを運営中(https://honkyochi.com)の4児の母。好奇心旺盛で楽しいことが好き、ワクワクしたら突っ走る猪突猛進型の0型女子。翼宿。

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